(Xây dựng) - Sự bùng nổ nhanh, mạnh các công trình phát triển BĐS (BĐS) thời gian qua đang biểu hiện tín hiệu “tiến công đổi” mục tiêu thành phố vững bền để phát hành. Đặc biệt hai mục tiêu là dụng cụ quản lý quan trọng mà các thành phố phát hành trên thế giới đều đã dùng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị không để ý, thậm chí là bị “phù hợp thức hóa” để tạo ra công trình BĐS “xen cấy“ vào thân thể nội đô bằng mọi giá. Bài viết dưới đây chỉ ra những bất cập trong cách tính mật độ dân số và mật độ xây đắp ở một số công trình cao tầng bây giờ, song song góp phần lý giải về sự quản lý lộn xộn, thiếu công nghệ cần khắc phục.
Một góc đô thị Hong Kong (TQuốc)
Về phương pháp tính mật độ dân số và mật độ xây dựng trên thế giới
Trong quy hoạch đô thị, nhân loại có khái niệm mật độ vật thể (physical density) và được tạo thành 2 loại: mật độ dân số và mật độ xây dựng. Mật độ dân số là chỉ số giữa số lượng người trên diện tích khu vực cần tính; mật độ xây dựng là chỉ số giữa kết cấu xây đắp trên tổ chức quy mô.
Về mật độ dân số: Mật độ dân số bao gồm mật độ dân số khu vực và mật độ dân số định cư. Trong đó mật độ dân số khu vực có thể được nắm bắt là tỷ trọng giữa dân số trên diện tích khu vực. Khu vực được xác định bao gồm cả đất phát triển và đất chưa phát triển. Mật độ dân số khu vực là chỉ tiêu phân bổ dân số trong quy hoạch giang sơn. Còn mật độ dân số định cư là tỷ trọng dân số định cư trên quy mô đất ở. Mật độ này được chia làm 2 loại, một là mật độ dân số định cư một mực (net) và mật độ dân số định cư bao gồm khách vãng lai (gross). Đương nhiên, không có sự thống nhất về cách xác định quy mô cho cư dân nhất quyết (net) và quy mô cho dân cư bao gồm khách vãng lai (gross), tỷ lệ này được tính khác biệt giữa các đô thị và các nước.
Diện tích dân cư bao gồm khách vãng lai được tính toán trên cơ sở vật chất sự vừa đủ khu đất, bao gồm quy mô đất định cư một mực và diện tích đất khác như trục đường nội bộ, công viên, trường học, trọng điểm công cộng phục vụ khu vực.
Khái niệm mật độ dân số sử dụng là số lượng người sử dụng trên quy mô sàn của một doanh nghiệp ở (1 căn hộ), công ty ở có thể là một không gian của chủ chiếm hữu tư hoặc công như nhà đất, văn phòng. Dĩ nhiên công ty ở phải là diện tích khép lạ mắt. Mật độ dân số dùng khi thiết kế tòa tháp là một tiêu chí rất quan trọng để dự trù các phục vụ tòa tháp như cấp điện, cấp nước, sưởi ấm, khiến lạnh, các trang bị phòng cháy chữa cháy…
Về mật độ xây dựng: Một khái niệm quan trọng luôn được đề cập chính là Hệ số dùng đất. Hệ số sử dụng đất tiếng Anh có thể là (Plot ratio) hoặc (Floor area ratio) là tỷ trọng giữa toàn bộ diện tích sàn trên quy mô lô đất. Diện tích sàn được tính bằng toàn bộ diện tích trong khuôn khổ bao quanh tường ngoài tòa tháp, bao gồm độ dày của tường, cầu thang, con đường ống dịch vụ, cầu thang, không gian chuyển động.
Diện tích lô đất là diện tích cục bộ lô đất được cấp phép xây đắp, trong hầu hết mọi trường thích hợp diện tích này được xác định rõ trong giấy phép quy hoạch và giấy phép xây đắp.
Trong quy hoạch đô thị, hệ số sử dụng đất được sử dụng nhiều như một tiêu chí chuẩn để nhân tố chỉnh quy hoạch sử dụng đất và giữ vững sản xuất. Hệ số dùng đất lớn nhất thường được giữ vững trong quy hoạch tổng thể để nhân tố chỉnh mức độ xây dựng và ngăn dự phòng tạo ra quá mức.
Hình minh họa hệ số sử dụng đất và mật độ xây đắp.
Trong kiến tạo xây dựng, hệ số dùng đất được sử dụng rộng rãi để diễn giả thiết kế và lập ngân sách phát triển vì nó đề đạt số diện tích sàn xây dựng, do đó được sử dụng để ước tính nguồn lực cần thiết xây dựng và có thể dự đoán được hưởng
Nhuận cũng như sự cân bằng nguồn vốn. Bên cạnh đó, định nghĩa Mật độ xây đắp (site coverage) được biểu thị bằng tỷ lệ giữa quy mô xây đắp trên toàn cục diện tích lô đất , vì thế mật độ xây đắp dùng để đo tỷ trọng quy mô xây đắp. Gần giống tương tự, hệ số sử dụng đất và mật độ xây đắp là những tiêu chí được kiểm soát trong đồ án quy hoạch bình thường, quy hoạch chi tiết nhằm ngăn chặn việc xây đắp quá mức và bảo tàng cây cối, kiến trúc cảnh quan.
Ngoài hệ số sử dụng đất và mật độ xây đắp còn có các mật độ khác như mật độ dân cư khu vực cũng được biểu hiện dưới dạng mật độ xây dựng. Mật độ cư dân và số lượng nhà ở trên mỗi khu đất là chỉ tiêu cần thiết để lập chế độ quy hoạch, ví dụ ở Anh chính phủ chuẩn y mật độ cư dân là 30 nhà trên 1ha là mức tối thiểu để phát hành nhà ở mới.
Quản lý thị trấn theo nhị mục tiêu “mật độ dân số và hệ số dùng đất” tại TP New York (Mỹ).
Thực tế vn và những bất cập
Sự bùng nổ nhanh - mạnh về cường độ, rộng về diện tích của các công trình phát triển bất động sản tại các thành phố lớn như Thủ đô, TP HCM, Đà Nẵng… trong những năm mới đây đã cho thấy một thực tại là có dấu hiệu của hiện tượng “tấn công đổi” tiêu chí đô thị bền vững để phát triển. Các dự án được “xen cấy” trên các khu vực diện tích đất cũ, ăn theo cơ sở hiện có của khu vực khác biệt trong các khu vực quận nội đô vốn đã rơi tham gia tình trạng đem lại lợi nhuận đáng kể cho các chủ đầu tư nhưng để lại hậu quả quá tải, khiến thành phố tạo ra thiếu thăng bằng, chất lượng cuộc sống người địa phương thị trấn có xu hướng suy giảm… Nhì chỉ tiêu là khí cụ điều hành cần thiết mà các thị trấn phát triển trên trái đất đều đã sử dụng chính là mật độ dân số và hệ số sử dụng đất đang bị không để ý, thậm chí là bị “hợp thức hóa” để sản xuất công trình bất động sản “ xen cấy” vào cơ thể nội đô bằng mọi giá.
Qua phân tích đánh giá sơ bộ trạng thái quy hoạch - quản lý - đầu cơ xây đắp của một số công trình bất động sản tiêu biểu tại một vài thị trấn và trải nghiệm quốc tế, có thể nhận thấy sử dụng hệ thống hai chỉ tiêu mật độ dân số và hệ số sử dụng đất chính là một trong những khí cụ có hiệu quả để bình chọn - quản lý giữ vững cân bằng và bền vững sản xuất tòa tháp cao tầng nội thành tại các thành phố Việt Nam.
Về mật độ dân số: Kinh nghiệm quốc tế đã đưa ra danh sách rằng mật độ dân số là tiêu chí hết sức cần thiết để kiểm soát phát hành trong khu vực thị trấn. Đương nhiên, mục tiêu này đang được tính toán cực kỳ sơ lược. Thuyết minh tổng hợp các đồ án quy hoạch không nói rõ cách tính, chế độ tính, dân số nhất định, dân số vãng lai, dân số cho phép, dân số phải khống giễu cợt…
Tại Thủ đô, khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính phê duyệt số người dự định trong khu vực quy hoạch (32,86ha) là 12.600 người; khu nhà đất hồ Linh Đàm (160,9ha) 25.128 người; Ciputra (300ha cho cả 3 giai đoạn) 50.000 người; khu Đặng Xá (33,6ha) 13.000 người; Times City (36,5ha) 12.000 người… Phần nhiều các công trình trên tính toán diện tích dân số dự án bằng bí quyết lấy tổng diện tích sàn xây đắp chia 40-45 người (đối với bình thường cư) và 70-80 người (đối với nhà liền kề hay biệt thự)…
Về mật độ xây đắp: Mật độ xây dựng và hệ số dùng đất cũng là những tiêu chí rất cần thiết của ngành nghề Xây dựng trong điều hành quy hoạch thị trấn. Đương nhiên, trong một thời gian dài các địa phương đã thả lỏng và bỏ lỡ những pháp luật đề nghị. QCXDVN: 01/2008 đã không còn hệ số sử dụng đất và tiêu chí mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN: 1997. Dường như, trong các quyết định phê phê chuẩn quy hoạch của chính quyền địa phương chỉ diễn giải mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất chung toàn khu mà không nói rõ hay cắt nghĩa về những lô đất có mật độ xây đắp hay hệ số sử dụng đất vượt quá quy chuẩn chuẩn y? Đây chính là một trong những nguyên cớ dẫn đến sự chất vận tải đô thị hay giao thông chật hẹp và thiếu bãi đỗ xe trong các khu đô thị hiện nay.
Xem nhiều hơn: tin thời sự
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét