(Xây đắp) - Năm 2016, bất động sản (bất động sản) du lịch, nghỉ dưỡng đã sản xuất mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các vị trí du lịch đặc thù. Dĩ nhiên, đầu tư trong phân khúc này đang chạm mặt những cản trở về luật pháp.
Ngay trong khoảng năm 2014, một số nhà đầu tư bất động sản vn đã dự báo được sự phát hành ngao du và quyết định tập trung tham gia thị phần bất động sản ngao du, nghỉ ngơi. Năm 2015, thị phần này mở đầu tăng cung và trở thành một điểm nổi bật cần thiết trên bản đồ phát hành bất động sản, tập trung cốt yếu tham gia một vài vị trí cốt yếu về ngao du quốc tế như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Sang 2016, BĐS du lịch, nghỉ ngơi đã sản xuất mạnh không chỉ ở các địa phương truyền thống mà sang cả các vị trí ngao du đặc trưng. Dĩ nhiên, đầu tư trong phân khúc này đang gặp gỡ những cản trở về pháp luật.
Lực cản cho phát triển thị phần BĐS ngao du, nghỉ ngơi
Cách thức đầu cơ "truyền thống" vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là chủ đầu tư công trình thực hiện đầu cơ tham gia một khu du lịch, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào buôn bán cho khách vãn lai thuê. Cách thức truyền thống này không có gì khác biệt khi nhà đầu tư công trình có tiền đầu cơ và được Nhà nước giao đất để đầu cơ.
Theo pháp luật đất đai trong khoảng 2004 tới nay, đất đai để sản xuất bất động sản ngao du, nghỉ ngơi là đất thuộc loại đất chế biến, kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn dùng bình thường là 50 năm, trong một vài trường phù hợp khác biệt có thể kéo dài tới 70 năm. Nói như vậy có nghĩa là chu kỳ đầu tư phi nông nghiệp được pháp luật Việt nam xác định trong khoảng 50-70 năm. Hết thời hạn này, nhà đầu tư có thể xin gia hạn thêm một số năm nếu chưa khấu hao hết của cải đã đầu cơ, hoặc gia hạn sang một chu kỳ đầu tư mới. Qui định như vậy là tầm thường và phù hợp với phương thức đầu tư công trình.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ.
Điểm đặc biệt đáng kể của phương án đầu cơ "phi truyền thống" là nhà đầu tư thực hiện đầu cơ với sự phổ biến vốn của những nhà đầu tư cá nhân muốn chiếm hữu một doanh nghiệp BĐS nào đó trong công trình đầu cơ. Nhà đầu tư cá nhân có thể tìm công ty BĐS bản thân mình nhiệt tình khi đã chấm dứt hoặc còn đang trên giấy. Phương thức này có hình thức giống như các dự án đầu tư xây đắp kinh doanh nhà đất. Chỉ khác các công trình nhà ở là mục đích sử dụng của bất động sản ngao du, nghỉ dưỡng không phải nhằm đáp ứng cho nhu cầu sử dụng hoàn toàn của chủ chiếm hữu mà được tiếp tục đưa tham gia buôn bán. Đây cũng chính là điểm cộng hơn của các dự án đầu cơ BĐS du lịch, nghỉ ngơi so với các dự án đầu tư nhà ở. Về nguyên lý, phần bất động sản đáp ứng ý định kinh doanh càng lớn thì thị trường càng phát triển.
Việc thông thường vốn đầu tư với các chủ đầu tư tư nhân đã tạo nên ưu điểm của phương án đầu tư "phi truyền thống" tham gia phân khúc bất động sản ngao du, nghỉ dưỡng, giải quyết rất tốt bài toán sắm vốn đầu cơ từ dân. Một điểm mạnh khác của phương thức đầu tư này là cơ chế khai thác chung bất động sản giữa nhà đầu tư công trình và các chủ sở hữu bất động sản, bảo đảm bất động sản luôn được điều hành tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo ích lợi phù hợp cho cả hai bên. Mặt khác, cách thức khai thác như vậy làm cho cung về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tăng khá với tốc độ cao để đáp ứng cho cầu gia tăng.
Chuỗi hệ thống pháp luật đất đai hiện hành đang quy định đất để pháp triển BĐS ngao du, nghỉ dưỡng, vui chơi, tiêu khiển vẫn là đất sản xuất sản phẩm phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Pháp luật của pháp luật như vậy tạo nên lực cản cho tạo ra phân khúc này vì các chủ đầu tư cá nhân muốn có các công ty bất động sản thuộc sở hữu của bản thân được sử dụng vĩnh viễn, tương đương như đất ở. Muốn sản xuất thị phần này, tạo nhân tố kiện hút vốn mạnh hơn thì quy định đất đai cần yếu tố chỉnh sao cho tách loại đất sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở.
Trên thực tiễn, khá phổ quát nhà đầu tư công trình tạo ra BĐS ngao du, nghỉ ngơi đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức giải quyết cũng phải "lách" một chút duyệt phương pháp quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền dùng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh phục vụ phi nông nghiệp.
Đương nhiên lo như vậy cũng là thông thường trong cách ứng dụng quy định, bởi không "lách" vì lợi ích tư nhân mà chỉ "lách" để thị trường sản xuất tốt. Hơn nữa, pháp luật đất đai nước ta công nhận loại đất có duyên do đất ở cũng có chế độ sử dụng đất như đất ở, tức thị đã nộp tiền dùng đất ở thì được thực hiện các quyền như đất ở. Pháp luật này cũng minh chứng cho việc "lách" nói trên cũng không trái quy định. Sự thực, cũng chỉ có vướng víu một tẹo ở chỗ không thực thụ "thực thà" trong ứng dụng pháp luật.
Bên cạnh đó, cũng có phổ biến nhà đầu tư dự án du lịch, nghỉ ngơi chưa đưa được đất dự án sang cách thức dùng lâu dài. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi pháp luật thật nghiêm, không muốn "lách". Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư công trình chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Trên thực tế, vài nhà đầu tư công trình vẫn nói lấp lửng với các chủ đầu tư cá nhân là đã giải quyết dứt, hoặc thật thà hơn là công trình này sẽ chuyển sang dùng đất dài lâu. Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của đất sản xuất bất động sản ngao du, nghỉ dưỡng như một không may cho các nhà đầu tư tư nhân.
Để khắc phục rủi ro này, các nhà đầu tư tư nhân phải kết nạp thông tin cam kết về dự án đầu tư và tính pháp lý của đất đai thuộc dự án đầu tư. Dưới tầm nhìn của quyền tiếp xúc tin tức, tập đoàn quản lý đất đai ở địa phương phải có nghĩa vụ cung cấp hoàn toản thông tin về công trình theo đòi hỏi của những cá nhân nhập cuộc hoặc có nhu cầu tham gia tham gia dự án.
Ý định sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là thích hợp
Như trên đã phân tích, để thị phần BĐS ngao du, nghỉ ngơi phát hành tốt, phục vụ được ý định sản xuất ngao du của đất nước thì hình thức sử dụng đất để phát hành BĐS du lịch, nghỉ ngơi cần được điều chỉnh theo hướng mở mang thời hạn dùng đất tương đương như đất ở. Được tương tự sẽ làm cho sức hấp dẫn vốn cho phân khúc này tăng rất nhanh và chẳng hề khắc phục các phức hợp kéo theo như lúc trước chúng ta đã từng đối mặt với việc cho phép chủ đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư các công trình xây đắp buôn bán nhà ở trên đất thuê của Nhà nước. Hệ quả để lại khá lớn tại những dự án thể nghiệm lúc trước như Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh hay Ciputra tại Hà Nội.
Nhìn lại Luật Đất đai 2013, Luật này có khá phổ biến thắng lợi trong kiến tạo lại hệ thống Nhà nước giao đất, cho thuê đất; chuỗi hệ thống quyền và trách nhiệm của các tổ chức sử dụng đất (tính theo tỷ trọng vốn chiếm hữu của các đơn vị khác); việc tăng nhanh các nhân tố quản trị đất đai (gồm công khai - sáng tỏ thông tin quản lý, sự nhập cuộc của cư dân vào quản lý và giám sát, bổn phận giải trình của công ty quản lý). Hình như đó, Luật này đặt trọng tâm vào thắt chặt quản lý đất đai của Nhà nước mà chưa quan tâm đúng mức tới các chính sách tạo ảnh hưởng hăng hái trong vốn hóa đất đai và tạo ra hoạt động mua bán bất động sản.
Ở đây có thể lấy 4 chả hạn để minh chứng.
Thứ nhất, giai đoạn dịch chuyển đất đai để thi hành các công trình đầu tư vẫn rơi tham gia 2 hiện trạng cực đoan, hoặc Nhà nước thu hồi đất đề xuất (là cốt yếu), hoặc một số dự án bé dại lẻ thì chủ đầu tư phải ký hợp đồng với từng người dùng đất. Ngoài ra đó, trên nhân loại, người ta dùng chế độ Nhà nước quyết định biến đổi mục đích dùng đất, còn lại thì nhà đầu tư dự án phải thỏa thuận với đồng đội người có đất bị thu hồi trên nguyên tắc giải quyết được sự tán thành của đa phần thành viên của số đông.
Thứ 2, Luật Nhà đất mở mang quyền chiếm hữu nhà ở và kinh doanh nhà đất cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam, trong khi đó Luật Đất đai không động chạm gì tới quyền dùng đất ở của người nước ngoài. Như cũ, Luật Đất đai chỉ quan tâm đến các chủ đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư.
Thứ ba, Luật Đất đai đưa ra cách thức thu hồi cả đất và của nả đã đầu tư trên đất của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không đưa đất tham gia dùng trong vòng 12 bốn tuần hoặc dùng đất không đúng tiến độ trong vòng 24 bốn tuần sau khi đã được gia hạn 24 tháng để chấp hành. Cách giải quyết này gây khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư có gian nan trong chấp hành dự án. Ngoài ra đó, Luật Doanh nghiệp luôn chắc chắn nguyên lý Nhà nước không tịch thu tài sản của doanh nghiệp bằng quyết định ban hành mà không có bồi thường.
Thứ tư, Luật Đất đai chưa tính đến việc cần phải điều chỉnh lại cách thức dùng đất đối với vài loại đất phục vụ phát triển hoạt động mua bán BĐS, trong đó đất phát triển BĐS ngao du, nghỉ dưỡng là một chả hạn. Hình như, còn rộng rãi loại đất thương nghiệp, dịch vụ khác cần xem xét để điều chỉnh lại hình thức sử dụng đất sao cho đồng nhất với đất ở như BĐS dịch vụ bán lẻ, trọng tâm thương nghiệp, tạp hóa… nhằm hút vốn đầu cơ trong khoảng dân.
Một số rủi ro khác khi đầu tư tham gia BĐS ngao du, nghỉ dưỡng
Ngoài không may về thời hạn dùng đất đối với các công trình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã nói trên, việc đầu cơ cá nhân vào phân khúc này còn có các không may khác nữa, chi tiết là 2 không may như sau:
Thứ nhất, không may tiếp theo có thể gặp gỡ phải là phù hợp đồng tìm bất động sản ngao du, nghỉ ngơi giữa nhà đầu tư công trình với khách hàng gắn với các cam kết giữa 2 bên, trong đó có các chắc chắn của chủ đầu tư công trình về hình thức thích hợp tác khai thác BĐS này và ích lợi từ khai thác. Trước tiên, đây cũng là chế độ sắm, bán BĐS sinh ra trong mai sau, luôn gắn với các không may vốn có khi BĐS chưa xong xuôi. Cộng vào đó là những rủi ro có thể xảy ra trong thời kỳ khai thác và thu lợi. Để giải quyết các rủi ro này, hợp đồng thương lượng cần được soạn thảo với tính pháp lý cao; mặt khác cần chọn các chủ đầu tư công trình giỏi, có uy tín; đồng thời việc lựa chọn cách thức giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại hay Tòa án cũng là yếu tố cần cân nhắc.
Thứ 2, rủi ro khác có thể gặp gỡ phải là đưa tiền đầu tư vào khu vực mà công trình của bản thân mình đầu tư lại rơi tham gia tình cảnh thừa cung, hiệu suất buôn bán trong tương lai sẽ rất thấp. Khi đó, nhà đầu tư có cam đoan về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tại lợi nhuận mang đến không phổ quát. Để giải quyết rủi ro này, các cá nhân đầu tư cũng cần phân tách chi tiết về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn chủ đầu tư phù hợp. Các chủ đầu tư công trình có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi tham gia dư cung.
Thị phần bất động sản ngao du, nghỉ dưỡng với cách thức đầu tư "phi truyền thống" vẫn đang và sẽ là phân khúc có khả năng phát hành mạnh với sự nhập cuộc của nhiều nhà đầu tư tư nhân. Đây sẽ là phương án mang đến hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và định hình. Tiền trong dân, kiều hối hận sẽ được khích lệ khá mạnh để đầu cơ vào thị phần này. Trong khi tài năng phát hành cao của cung, các cá nhân nhập cuộc đầu cơ cần nâng cao tính giỏi trong chọn vị trí đầu cơ, dự án đầu cơ và nhà đầu tư dự án sao cho phù hợp nhất với bản thân.
Để tạo ra hơn nữa du lịch vn và phân khúc bất động sản ngao du, nghỉ dưỡng, Luật Đất đai cần được sửa đổi nhằm mở mang quyền của chủ sở hữu BĐS ngao du, nghỉ ngơi được giống như chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nói bí quyết khác, chủ đầu tư dự án được quyền chọn lựa hình thức sử dụng đất cho công trình là đất buôn bán, phục vụ hay đất ở. Chọn loại đất nào thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đó.
| Trên thực tế, năm 2015, các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đầu tư theo phương thức "phi truyền thống" mở màn phát hành từ 3 địa phương chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các dự án tại 3 địa phương trên đang trong công đoạn triển khai, song song nhiều dự án mới đang trong công đoạn sẵn sàng tại cùng địa bàn hoặc ở các địa phương khác. Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Nhãi con với 30 công trình đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi vào triển khai thi hành. Ngoài ra, các công trình đầu tư tham gia phân khúc này đang được khai triển ở khá rộng rãi khu vực có tiềm năng du lịch lớn như Sa Pa, Đại Lải, Sầm Sơn, Quy Nhơn,... |
Đọc thêm: tin tổng hợp
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét