(Xây dựng) – Xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp thức giấc, trao quyền giám định, chuyển nhượng công trình cho công ty quản lý cấp địa phương (TP.HCM), công ty… là những biện pháp mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhằm toá gỡ 5 “điểm nghẽn” chủ chốt của hoạt động mua bán BĐS (bất động sản).
Cụ thể, theo HoREA, các “điểm nghẽn” được xác định gồm: phóng thích mặt bằng (GPMB), tiền dùng đất, thủ tục hành chính, chế độ nguồn vốn vay và chế độ chuyển nhượng dự án bất động sản (DA BĐS).
Xác định rõ thẩm quyền UBND cấp tỉnh giấc
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm nghẽn GPMB dẫn đến tình trạng công trình “da beo”, chẳng thể triển khai, chôn vốn của DN trong thời điểm dài. Hiện, TP.HCM có tới 500 DA xong xuôi khai triển, trong đó nhiều DA bất động sản vướng khâu GPMB. Việc triển khai GPMB dịch vụ cho các DA xây dựng khu thị trấn mới, DA chỉnh trang đô thị rất gian truân, người có đất thường lợi dụng sự thiếu nghiêm ngặt của hệ thống quy định để khiếu kiện kéo dài gây mất phần nhiều thời gian, công phu của cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư (NĐT).
Nhiều DA BĐS tại TP.HCM đã dứt khai triển nhưng rất khó bán vì tính pháp lý rắc rối. (Ảnh minh họa)
Để túa gỡ điểm nghẽn này, cần sửa đổi, bổ sung nhân tố 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê ưng chuẩn đề án quy hoạch phát hành các khu thị trấn mới, các khu vực chỉnh trang thành phố, các khu vực dân cư tự chỉnh trang, hoặc chấp nhận chủ trương đầu cơ các DA thích hợp với quy hoạch được duyệt y về chỉnh trang đô thị.
"Tổ chức tạo ra quỹ đất" của các tỉnh, thành phố thi hành thu hồi đất, GPMB, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu DA có dùng đất để lựa chọn NĐT bảo đảm sáng tỏ, công bình, hạn chế hiện trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Điểm nghẽn tiền dùng đất đang là “gánh nặng” của DN và người tiêu dùng lại là người “gánh chịu” khi sắm nhà, là “ẩn số” mà NĐT không thể tiên đoán trước khi quyết định đầu cơ và là không gian phát hành chế độ “xin – cho”.
Theo HoREA, để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường cần đổi mới ý kiến về tiền dùng đất, coi đây là một sắc thuế dùng đất ở với thuế suất một mực (khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề nghị của UBND TP.HCM). Cách khiến này nhằm hạn chế giễu việc thu tiền dùng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu vững bền, lâu dài cho Nhà nước.
Đương nhiên, đòi hỏi đổi mới ngay ngay thức thì chế độ thu tiền dùng đất như bây chừ cần có thời gian để tạo sự đồng thuận. Một số biện pháp trước mắt HoREA đưa ra như: Chuẩn y DN được tham gia và được quyền nêu quan điểm tại cuộc họp của Hội đồng giám định giá đất đô thị khi thẩm định giá đất DA của tổ chức bản thân, cuộc họp của Sở Vốn đầu tư khi lưu ý chi phí GPMB được khấu trừ vào tiền dùng đất phải nộp.
Dường như đó, cần huỷ bỏ chế độ đấu thầu phổ quát qua mạng internet để chọn lựa đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng chế độ đấu thầu đa dạng để chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất có năng lực, có phương thức xác định giá đất tiết kiệm.
Trao quyền thẩm định, chuyển nhượng
Điểm nghẽn hồ sơ hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa thụ động, nhũng nhiễu trong công đoạn phê chuẩn y, chấp hành DA đầu cơ có dùng đất, tiêu biểu là khâu thẩm định thiết kế hạ tầng, kiến tạo khoa học kiến tạo các nhà cửa cấp 1 (trong khoảng trên 20 tầng).
HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Vấn đề 78 Luật Xây dựng theo hướng ủy quyền Sở Xây dựng giám định thiết kế hạ tầng, thiết kế kỹ thuật thiết kế các tòa tháp cấp 1 và các DA nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2. song song cần hợp nhất thủ tục này tham gia quy trình, giấy má cấp giấy phép xây đắp. Về lâu dài, nên để cho các đơn vị giải đáp có giấy phép hành nghề chấp hành việc giám định kiến tạo này và chịu nghĩa vụ trước luật pháp.
Kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây đắp chuẩn y CĐT DA được khai triển xây đắp trước phần móng và hầm nhà cửa sau khi đã được thẩm định thiết kế cơ sở vật chất, kiến tạo kỹ thuật để giảm bớt thời điểm chờ đợi cấp GPXD cục bộ công trình.
Bắt buộc miễn hồ sơ xin cấp GPXD nhà cửa trong DA đã có quy hoạch cụ thể 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được ưng chuẩn, giao quyền cho UBND cấp tỉnh giấc quyết định chủ trương đầu cơ DA xây đắp nhà đất có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Chế độ nguồn vốn vay chưa thích hợp, chưa tạo được vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho hoạt động mua bán bất động sản. Trong lúc tính chất hoạt động của hoạt động mua bán bất động sản là trung hạn, dài hạn thì lợi nhuận suất cho vay vẫn còn cao, thiếu nguồn vốn nguồn đầu tư cho NƠXH. HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chuẩn y các trường hợp kiếm được nhà trong khoảng ngày 01/01/2017 trở đi được tiếp diễn giải ngân đến hết phù hợp đồng, do số lượng này không đa dạng, mà nếu phải vay thương mại thì đối tượng này rất gian khổ.
Bộ Vốn đầu tư, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ phương án sắp xếp nguồn tái cấp vốn trong khoảng Ngân sách để thực hiện chế độ NƠXH. Ngân hàng Nhà nước có chế độ để tính lãi suất cho mượn hằng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người dùng căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã cho phép kiến tạo quỹ đầu tư bất động sản nhưng cho đến nay chỉ có duy nhất Quỹ đầu tư bất động sản của Techcombank hoạt động, Quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được xuất hiện để tạo vốn cho hoạt động mua bán BĐS.
Chuyển nhượng dự án BĐS là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS khi chỉ riêng TP.HCM đã có 500 DA hoàn thành khai triển, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để giải quyết triệt để. Thành ra, HoREA đề xuất chuẩn y DN được quyền chuyển nhượng toàn cục hoặc một phần DA kể từ thời điểm sau khi đã xong xuôi GPMB, tạo quỹ đất tinh khiết của DA. Bởi, việc chuyển nhượng DA là hoạt động giữa các NĐT với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho khách hàng nhà nên cần coi chuyển nhượng DA, chuyển nhượng một phần DA là hoạt động bình thường trong quá trình đầu cơ buôn bán bất động sản. Như vậy, nếu như bên chuyển nhượng DA chưa hoàn thành các giấy tờ đầu cơ, xây đắp thì bên nhận chuyển nhượng DA sẽ tiếp tục thi hành hoàn tất các công việc này.
Xem thêm: máy bơm công nghiệp
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét